雅成经典事例解析 商品房顾客的权力是否优先于建造工程优先受偿权？

  2010年12月，原告孙某欲购买房子，向某A房地产公司付出购房款30万元，某A房地产公司向孙某出具加盖了公章的购房款收据。后2014年5月某B公司（某A房地产公司的全资子公司）向孙某出具《房子承认单》，承认原告孙某购买房子的房号、单价、房子面积。同日，原告孙某向某B公司付出了房子差价款及付出物业修理基金，某B公司出具收款收据并加盖公章。2014年8月原告孙某付出物业费、供暖费等费用处理了入住至今。

  后经查明，2010年11月长春高新区委会出具信件，许诺由某A房地产公司新注册建立的全资子公司某B公司与国土资源局签定土地运用权出让合同，并对该宗地进行开发建造。2011 年3月，某B公司注册建立。

  2013年6月，某B公司在建造开发案涉小区时，与某C公司签定《外墙涂料合同》,后于2016年结算时约好某B公司以房子抵顶工程款，这中心还包含案涉房子。

  依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规则(三)》第二条规则：“建议人为建立公司以自己名义对外签定合同，合同相对人恳求该建议人承当合同职责的，人民法院应予支撑。企业建立后对前款规则的合同予以承认，或许现已实践享有合同权力或许履行合同职责，合同相对人恳求公司承当合同职责的，人民法院应予支撑”。本案中，孙某购买案涉房子，某A房地产公司向孙某收取房子首付款后，交纳案涉房子地点小区土地出让金，并于2011年3月建立某B公司，由某B公司为案涉土地运用权人，建造开发案涉房子小区。所以应确定某A房地产公司收取房子首付款、交纳土地出让金等行为系建立某B公司、开发案涉项目的公司建立行为。

  结合某B公司向孙某收取房子差价款、物维基金费用、开具《房子承认单》,且房子现已交给孙某实践占有运用，应视为某B公司行使合同权力、履行合同职责行为，案涉房子虽未处理产权挂号，但并未影响房子买卖合同效能，故孙某与某B企业建立房子买卖合同联系。

  依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规则，某C公司享有建造工程优先受偿权，但因孙某与某B公司已建立商品房买卖合同联系，孙某作为顾客购买房子并付出悉数购房款及付出物业费、水电费等，且持有案涉房子钥匙，已实践占有案涉房子，上述事实发生在某B公司将案涉房子抵顶某C公司工程款之前，依据《最高人民法院关于建造工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规则：“顾客交给购买商品房的悉数或许大部分金钱后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权得对立买受人。”该条款系为维护顾客的生存权而作出的破例规则，适用于购买商品房的买受人。某C公司与某B公司虽协议将案涉房子折价抵顶工程款，但不得对立已付出悉数价款的顾客，故孙某做为顾客的权益优先于承包人享有的工程款优先受偿权，且案涉房子未挂号至某C公司名下，因而，某C公司不对案涉房子具有所有权。

  结业于吉林财经大学，获得法令硕士学位。2016年开端从事律师作业，现为吉林雅成律师事务所合伙人、办案部部长，长春市律师协会房地产专业委员会委员。处理许多房子买卖（包含一手房、二手房）、房子履行贰言、房产挂号、房产承继、房产切割等房地产案子。薛律师作业耐性详尽，有爱心，职责心强。

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