李宇嘉：首套房贷款利率动态调整机制正式推出存量房贷款利率也应“一视同仁”

  事件：1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品房销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

  1、这是对2022年9月29日《人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》政策的常态化，或长效机制化的执行。

  9月2日，央行银保监发布的文件，针对2022年6-8月新建商品房销售价格环比、同比均连续下降的城市，可在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。而1月5日的文件，则是将这一政策常态化执行，或按长效机制来执行。

  2、1月5日的文件，还明确了这一政策实施的机制，最重点的就是明确了评估期，即自2022年第四季度起，各城市可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期(2022年9月-2022年11月)，若连续3个月同环比下跌，可自主决定自下一个季度(2023年一季度)起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。直至评估期，连续三个月同环比上涨，才实现利率的进入常规政策执行轨道。

  3、截止到11月，70城新房均有51个城市环比、同比下跌，大部分城市房价下跌，意味着稳房价的压力比较大。而且，房价不稳，也是需求端疲弱，供给端风险继续释放的根源。

  无论对于促进住房改善和消费，还是支持刚需和改善性需求，也很难实现。而且，房价下跌的这些城市，很多已经下跌超过1年，甚至超过两年，也进入了下跌的恶性循环，需要政策及时对冲。

  4、因此，通过下调利率来对冲，一方面能提振购房者买房、换房的意愿，另一方面还能通过利率下行来改善预期，以对冲房价下行的压力。

  笔者认为，政策的意图挺好，但有可能使得市场认为，利率还会下降，而且长期处在下降通过，买房换房者就抱着“等等看”，希望利率更低的观望心态，导致政策效应下降。

  5、另外，笔者还是希望，能够降低存量房贷的利率。目前楼市的问题，主要是前期(2017-2021年上半年)涨得快，盲目买房、冲动买房的人多。

  那一段时间，新房交易连续数年在历史最高位徘徊，市场普遍比较乐观，房贷利率也比较高，普遍在5%以上。目前，由于疫情冲击、经济下行、部分行业(地产、金融、互联网、教培、资本平台等)受到整治，存量房贷的压力比较大，也是目前楼市不景气的根源之一。

  降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费，笔者对此也有几点思考。

  二是，房价阴跌不止，有几率会使断供，对市场信心和预期造成更大的冲击，央行有这种担心;

  三是，房价阴跌不止，会造成继续下跌的预期，存量房市场流动性下降，存量房市场开始“板结”，进而陷入失灵的态势，继续下跌很难阻止，稳房价的压力与日俱增;

  四是，通过下调或取消利率下限，形成新利率与存量房贷利率的差距。这样会激励大家将存量房贷还掉，换成新的贷款。也就是卖了房，再买房，这样就促进了换房需求，鼓励改善。

  也就是，通过利率调整，激活市场的流动性，让房子流动起来。另外，仅仅对首套房降低利率、不设下限，本质上是降低刚需的购房成本，鼓励新市民、年轻人买房，鼓励外地打工者返乡置业。既达到了激活市场的效果，还没有违法“房住不炒”。

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