丰台从房本上怎样识别商品房

  3、《关于商品房预售许可转由区县受理、初审的通知》（京建交[2009]673号）

  四、申请条件：开发企业取得营业执照具有开发资质证书、已交付全部土地使用权出让金、取得国有土地使用权证、取得建设工程规划许可证及建筑工程项目施工许可证、开户银行出具的投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%的证明

  3、《关于商品房预售许可转由区县受理、初审的通知》（京建交[2009]673号）

  四、申请条件：开发企业取得营业执照具有开发资质证书、已交付全部土地使用权出让金、取得国有土地使用权证、取得建设工程规划许可证及建筑工程项目施工许可证、开户银行出具的投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%的证明

  答：基础的形式是多种多样的，例如大家看到**多的桩基础、箱形基础适用于高层住宅，而低层的别墅和多层的公寓一般用条形基础就可以了，当然要根据当地的地质条件来决定采用什么形式的基础。高层住宅的地下室或地下停车库一般就是利用箱形深基础来建成的。基础和其他的一些钢筋混凝土受力构件在房屋建好以后我们就无法看到了，但这些隐蔽工程在建造和竣工时都有相应的质量监理报告和竣工验收报告，通过这一些报告资料我们就可以验证该房屋的主体质量情况和它的安全性能。相反如果开发商或中介机构无法给咱们提供这方面的资料，那么我们就有理由怀疑该住宅的可靠性。

  鉴别外墙面实施工程质量的目测方法可分为几种情况，如果外墙面采用饰面砖，就应该主要观察是不是有脱落和凸凹不平的现象，饰面砖的接缝是否水平和垂直，饰面砖的色彩、质感是否协调。如果外墙是水泥砂浆再涂以墙面防水涂料，我们要观察水泥砂浆是否脱落或有裂缝；清水砖墙目前在低层别墅中应用得较多，这种墙面具有古典和庄重的意味，我们要注意的是清水砖墙的沟缝是否饱满，砖是否密实。在观察外墙时还有很重要的一点要提示警醒我们，假如发现外墙出现的裂缝有贯穿性的，那么此房屋一定在设计或施工的某些环节出现一些明显的异常问题，就应该请房屋的品质鉴定部门进行重新鉴定。

  楼地面包括两层含义：一个是底层的地面和楼层的楼板。对于楼板首先我们要确定这楼板是预制板还是现浇板。低层和多层房屋的楼板主要是预先制作的构件，我们要观察楼板布板平整与否，有没有裂缝，它产生裂缝的原因有两种：一是房屋的圈梁不平和布板时座浆不匀；二是预制板的质量不过关，绕度过大。

  中高层、高层房屋的楼板主要是现浇板，现浇板的整体性和防水性都比较好，我们主要观察是不是有露筋或蜂窝麻面现象，其混凝土的强度等级用肉眼是观察不出来的，我们大家可以看质量检验报告，如果混凝土的质量过差，用手可以把凸的地方抠掉，例如在柱子的转角处等是检查的好地方。

  在我们的民用住宅中屋顶的形式大多数是平屋顶和坡屋顶。屋顶**主要的功能就是防水、保温和隔热。对于选择了顶层的住户来说，屋面就是一个很重要的质量指标。首先我们要亲自上屋面去查看，检查屋面的排水坡度、出水口、檐沟的组织是不是合理，落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。屋面板不外乎就是整体现浇板和预制板两种，现浇板的防水性能远远好于预制板。在防水措施上有柔性防水，即用油毡或防水涂料：还有刚性防水，如用细石钢筋混凝土浇筑防水层。两种防水措施都有各自的优点和弊病，即使屋面既采用柔性防水，又采用刚性防水，也不能够确保100%的可靠。屋面的渗漏多出现在结构变化的部位，比如屋面板与墙体的联接处，伸缩缝、沉降缝部位等。屋面防水一直是困绕设计、实施工程单位和用户的大问题，现在许多新型的屋面防水材料层出不穷，但作者觉得屋面防水质量的好坏主要根据施工的质量。除了防水，还需要注意屋面的隔热和保温，一般在屋顶都要设置架空通风层，这样有助于空气流动利散热。

  在住宅建筑中楼梯多为现浇钢筋混凝土结构，它是房屋建筑结构中较为复杂的部分，也是体现设计和实施工程单位水平的一个标志。首先我们应观察踏步高度是否一致，踏步的平整度如何，有没有高低不平或下滑的感觉，脚踏在上面是否觉得太窄，每上一步是否觉得踏步过高，楼梯的进口高度是否过低，楼梯的扶手是否牢固。

  答：**能表现房产性能的指标有质量、地段位置、设施配套条件、户型环境和物业管理等。

  选品牌开发商，保障质量。值得消费者注意的是，除了我们常提到的建筑质量外，还应该最大限度地考虑开发商的背景和实力，这就是品牌问题。选知名度高且实力丰沛雄厚的开发商更容易保证入住后的维修及服务质量。

  要有大地段概念。所谓大地段是依托大交通、大市政和大环境规划三个方面。目前，很多人在购房时仍依据传统观念，着眼于眼前的区域成熟程度，而忽略了该地段的长远发展。居住地段选择需在考虑本人经济基础、前景预测及生活小习惯的同时，重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。

  设施配套包括通讯、电视、安全、消防、楼宇设备、停车管理等。有些小区还配有净水设备，采取了专用管道输送饮用水到户。现在许多项目卫星电视接收系统、可视对讲系统已经较为普及。

  户型设计灵活、超前。好的户型设计既要符合买家需求，顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活小习惯、经济发展水平等需求，又要体现出舒适性、合理性、私密性、功能性、经济性、美观性；还要有灵活性、超前性。现在，有些发展商做的户型可以让买者通过你自己的需求来做diy，这就考虑到了户型的灵活性，并且当今后住家的人员发生明显的变化时，这种户型也不会“落伍”。

  社区环境，成本不高、可视率强、欣赏性高。能与阳光、绿地、鲜氧为伴，成为众消费者的理想。在楼盘的众多卖点中，小区环境的好坏已慢慢的受到购房者的关注。居住小区的环境景观建设，要让景观环境与建筑形势相统一，让小区环境与大社区环境相匹配。

  答： 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程项目施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程项目施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。《国有土地使用证》

  《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方法不一样，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。

  《建设用地规划许可证》是建筑设计企业在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主任部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建筑设计企业用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

  核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建筑设计企业按照城市规划使用土地的合法权益。

  法律后果：按照有关法律法规，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

  《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建筑设计企业建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建筑设计企业，其工程建筑是违反相关章程的建筑，不能领取房地产权属证件。

  核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建筑设计企业和个人的合法权益。

  法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主任部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或上级主管机关给予行政处分。

  《建设工程项目施工许可证》(建设工程开工证)是建筑实施工程单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建筑设计企业进行工程项目施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要是根据之一。没有开工证的建设项目均属违反相关章程的建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建筑设计企业应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主任部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。

  《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

  答：通俗点的说，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。我国所购买的普通商品房都属于大产权房，这中间还包括70年产权、50年产权、40年产权三种。一般小产权房分为这三类：一是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;二是在集体企业用地或者占用耕地违建设的房子;三是各类农业园或养老院的别墅。大产权和小产权的区别如下：

  ①小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权。大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。

  ②个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才可以有效的进行。大产权房可以自由转让，没时间上的限制。

  ③小产权房的建设用地一般是归乡镇集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。大产权房的用地是由国家划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。

  ④购买小产权房后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴费用。

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