公区涂料墙、车库水泥地 限竞房交付减配还有“救”吗？

  从2017年横空入市，到2022年陆续迎来最后的交付，北京限竞房历经五年有余，累计共有110个项目上市，某些特定的程度上为北京楼市起到了平衡供需、稳定房价的作用。但与之伴随的，还有一些不好的声音传来——“买房即维权”、“品质减配成常态”、“限竞房变陷阱房”等。

  面对业主的质疑，开发商的态度也不完全一样，有的沟通妥协升级方案，有的负隅顽抗强硬到底，还有的绥靖政策采取拖延。有过维权经历的购房人调侃道，“这一届的限竞房业主太难了，不是在维权，就是在去维权的路上。”

  近期，年底即将交付的亦庄金悦郡业主便在为维权四处奔波。据多位业主反映，交付标准按照开发商高端产品系配置的亦庄金悦郡，其不同朝向的窗户玻璃有层数差别，以及公区处的电梯厅墙面与之前推广示意图不尽相同。

  “金悦郡是马驹桥地区8年来没有新盘的情况下，在亦庄打造的新生代精质共悦住区，宣称定位一直是轻奢精准洋房，所以我们业主对项目品质产生较高的期待。”亦庄金悦郡业主王先生表示。据悉，亦庄金悦郡是由金融街等三大国企联合开发的限竞房项目，限均价4.54万/平，现售价4万/平左右，预计于2022年底交付。

  为了买房，王先生曾纠结在天津还是在北京上车，在几乎走遍了整个北京楼市后，他尤其看好马驹桥板块的区域价值发展的潜在能力。与此同时，同期与金悦郡推盘的周边竞品还有华润橡树湾，经过几番衡量对比，王先生和家人终究是选定了金悦郡。

  令他没想到的是，此前通过销售讲解或是宣传图文获取到的购房决策信息，在仔细翻阅合同条例以及和开发商交涉后才得知，房屋部分交付标准与预想有出入。“买的时候说是三层玻璃窗户，买完变成南面三层，北面两层，开发商连这点钱都要省。”另一位业主说道。对此，有不少准业主都表示对玻璃层数配置差异不知情。

  在业主提供的相关录音和聊天截图中，项目销售人员回答关于“玻璃是两层还是三层”的问题时，均表示亦庄金悦郡是三层玻璃。然而，在实际签约的合同中，关于外窗型材只约定为断桥铝合金窗，并未明确规定层数。

  现如今，开发商最新发布的交付标准说明表示“所有户型户内南向窗户为三玻，其他窗户为两玻。”这在某种程度上预示着不仅北向，还有东西向的玻璃皆为两层。以118平四居主力户型为例，全屋共有8扇窗户，其中5扇为两玻，比例超过一半。对此，业主们怀疑开发商对除南朝向的窗户有所降级。

  不止窗户，存在争议的还有电梯厅墙面。在亦庄金悦郡的官方微信公众号“金小郡”于2022年1月14日发布的推文中，能明显看到其中电梯厅的墙面铺设瓷砖。在合同约定中，关于电梯厅墙面的交付标准却是涂层，开发商解释首层电梯厅因消防验收需要。业主们则认为开发商在明知电梯厅墙面是涂层的前提下，还在相关宣传推文中使用带有瓷砖墙面的电梯厅示意图，有虚假宣传的嫌疑。截止发稿前（4月18日），相关的宣传图文仍还未下架。

  目前，开发商和业主均发布了官方声明，部分诉求有所协商，但对于窗户玻璃层数和电梯厅墙面等实际交付标准，双方还未达成共识。开发商在业主要求下，售楼处已经公示了公区交付示意信息。不难发现，对比亦庄金悦郡官方此前出具示意图和现今实际交付效果图，不仅墙面有瓷砖和涂料的区别，顶棚的吊顶装修工艺也有明显差异。

  “电梯厅墙面贴瓷砖可能花不了多少钱，但是对于小区呈现出来的整体品质，会影响到我们房屋在市场上的流通性。”亦庄金悦郡的业主坦言。

  从开发商的方面出发，大多数情况下，追求利益最大化是商业的底层逻辑，限竞房本身的利润空间已被禁锢，加上这几年地产行业下行趋势，开发商往往以项目开发成本“节流”的方式把造成的损失增加到购房者身上，导致前期承诺宣传与实际交付情况或有不符。

  现实中也的确如此，除了亦庄金悦郡，北京楼市有不少限竞房项目都曾出现过交付减配的问题。那么，这些业主又是如何正确地处理的呢？不妨借鉴一下。

  同样位于亦庄某限竞房，其购房业主在签完合同后不久，便与开发商做沟通小区的实际交付，涉及外立面、地库、首层大堂、走廊等公区标准。最终，开发商表示将升级公区交付方案，标准层、入户门厅实现贴砖，可以说业主们获得了阶段性的进展。

  而开发商之所以提升标准，与违背此前的宣传承诺有较大关系。该项目业主群体收集了项目多处存在明显减配的问题，包括相关负责人在视频直播、官方平台对高端材料、施工工艺等宣传承诺，但实际交付情况却频频“打脸”。同时，开发商对品牌名誉的看重与维护也是项目最终能够升级交付的因素之一。

  此外，今年3·15被媒体点名，位于丰台的中铁诺德逸府，也是限竞房项目代表。其中，围绕“精装修”与“全装修”交付、防火门位置、公区降标减配等矛盾焦点，业主与开发商争执不休。最终，开发商对于部分公共区域交付标准有所升级，虽然仍有不少业主不满意升级方案捆绑条件，但至少也达成了一些诉求。

  在中铁诺德逸府维权的案例中，我们大家可以看到，升级方案中，开发商只对于明显不合理以及改造成本较低的交付标准才有所升级，对于外立面石材等诉求均无表示。从另一个角度而言，业主维权过程中，针对严重影响日常生活、明显不合理以及改造成本相比来说较低的诉求应该据理力争，视为维权诸多诉求中的“底牌”。

  针对亦庄金悦郡业主维权的相关情况，我们特意咨询了北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师。她表示，关于玻璃层数差异，开发商应该如实向购房人进行告知，如果没有告知，确实涉嫌隐瞒房屋的相关情况，会影响对房屋的决策。

  广告法第二十八条第（五）点明确规定：以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形，将构成虚假广告。针对金悦郡电梯厅墙面交付，“如果开发商在政府备案的电梯厅墙面就是涂料，而宣传时说是贴砖，这涉嫌虚假宣传，即明知道不是瓷砖，还宣传是瓷砖。如果备案的电梯厅就是瓷砖，而宣传没问题，交付时候变成了涂料，说明开发商没有按照规定施工，行为违规。”王佳红指出。

  购房业主该怎么样维护相关权益呢？王佳红建议，对于隐瞒房屋北向玻璃问题，业主可以在证据充分的情况下向开发商主张赔偿；对于开发商虚假宣传的行为，业主则可以到市场监督要求查处，由市场监督管理部门对开发商虚假宣传的行为做出详细的调查核实处理，确认存在虚假宣传行为的，政府部门可以对开发商进行处罚。业主可通过处罚结果，主张开发商给予赔偿或者要求退房。

  需要指出的是，在实践中，这类案件在举证上业主是相对有困难的。一方面，法院很难判断隐瞒的相关信息，对业主是否购买房屋有重大和直接的影响。另一方面，业主的损失举证难度较大，需要现实中已发生且可以量化才有机会获得相应赔偿。

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