房屋的品质不合格时出卖人违约责任与侵权责任的竞合

  根据《合同法》第122条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”的规定，房屋买卖的买受人，还可以向出卖人提出违约侵权赔偿。《合同法》第122条规定其实是违约责任与侵权责任竞合的问题。侵犯权利的行为责任是不法侵害他人权利所生之责任，违约责任是债务人不履行契约上的义务而生之责任。如果债务人之违约行为同时构成侵犯权利的行为之要件时，即发生违约责任与侵权责任之竞合。在责任竞合的情况下，允许受害人就两种请求权作出选择，从而使其损害得以弥补。在处理责任竞合案件还应注意以下问题：（1）因不法行为造成受害人的人身伤害和精神伤害的，当事人之间即使存在着合同关系，也应按侵权责任而不是以合同责任予以处理。因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。（2）当事人存在合同关系，而不法行为仅造成受害人的财产损失，在此按合同纠纷处理对受害人更为有利。（3）在责任竞合的情况下，如果当事人事先在合同约定双方仅承担合同责任，不承担侵权责任，原则上应依当事人约定，一方不能行使侵犯权利的行为的请求权。但是如果合同关系形成后，一方基于故意和重大过失使另一方遭受人身伤害或死亡，应承担侵权责任。因为当事人约定不得免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下受害人享有违约责任的请求权，也享有侵权责任的请求权。

  例如，隐蔽工程验收有缺陷，造成业主伤害请求赔偿一案。1999年北京某房地产开发有限公司承建了一片住宅区，该公司将全部住宅建设工程发包给甲建筑工程公司，双方就工程的施工建设签订了《建设工程承包合同》，合同约定，工程验收依照《建设工程项目施工合同条件》和《建筑法》的有关法律法规执行。合同签订后，甲建筑工程公司按照合同约定顺利进场施工，在施工全套工艺流程中双方都委托监理工程师进行了现场监督。在施工全套工艺流程中，由于雨季持续的时间超过了一般的情况，在某些特定的程度上影响了工程进度，为赶工期，实施工程单位加班加点，对于隐蔽工程的验收，实施工程单位按合同约定，提前书面通知了房地产研发企业，由于房地产研发企业的监理人员正忙于其他工程进行质量检查，因此未能按照通知规定的时间进行隐蔽工程的验收。为了不耽误工期，在没有房地产研发企业监理人员在场的情况下，甲方建筑工程公司单方对隐蔽工程进行了验收，并将验收情况记录在案。后开发公司的监理人员回到施工现场，查看了隐蔽验收记录，提出重新剥露、钻孔复验，遭到实施工程单位的拒绝。实施工程单位认为其已通知房地产研发企业参加隐蔽工程的验收，该公司未能按时参加验收，导致单方验收的责任是房地产公司造成的；况且重新剥露验收，必然影响工期，难以按期完工。在实施工程单位的坚持下房地产研发企业没有继续要求重新验收。实施工程单位按期完成了工程并经验收交付使用。居住小区交付使用后，地下车库也被购置一空。一日，业主A将车开进地下车库时，车胎突然被击穿，并引起大火。为此A向法院提起诉讼，要求房地产研发企业赔偿车的损失。本案在审理中，房地产研发企业认为其没有一点过错，并认为造成工程质量缺陷完全是实施工程单位的责任，遂要求法院追加建筑工程公司为共同被告。庭审中房地产研发企业称：地下电缆断头暴露在空气中的施工责任，首先属于实施工程质量缺陷，实施工程质量不合格是造成车辆破坏的本质原因。况且根据《建设工程项目施工合同条件》关于隐蔽工程验收的规定，尽管单方的验收记录可以轻松又有效，但对于建筑设计企业提出重新验收要求时，实施工程单位应当配合进行重新剥露，如果经重新验收合格的，造成的时间延误和损失，由重新验收单位负责；如果经重新验收不合格的，造成的时间延误可以顺延，对于经济损失不予补偿。尽管房地产开发公司没有参与隐蔽工程的验收，但事后房地产开发公司提出重新验收时，施工单位并没有配合，致使房地产开发公司的复验权被剥夺，因此，施工单位理应当对工程缺陷负全部责任。法院认为，根据《建筑法》和《合同法》以及《建设工程施工合同条件》关于隐蔽工程验收的规定，施工单位有权在建设单位不参加隐蔽工程验收的情况下单方面进行验收，但在建设单位要求重新验收的情况下，施工单位没有给予配合，导致质量隐患没有被及时发现。在工程最终验收的工程中，房地产研发企业没有发现地下车库的质量缺陷，本身也负有一定的责任。根据建筑法的规定，施工单位对工程质量负有终身质量保修的责任，因此法院判决房地产研发企业和建筑工程公司对A的损失承担共同责任，由建筑公司承担主要责任。[54]从上述案例可以看出，当买受人在房屋使用过程中，因房屋质量出现问题，其财产遭受损失时，其责任人应当承担赔偿相应的责任。返回搜狐，查看更加多

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