【1m 新知】拒绝“霸王条款”就从使用行业标准合同开始 Ⅱ

  为主题的“拒绝‘霸王条款’就从使用行业标准合同开始”（错过的读者可以直接点此观看）在平台发出后，引发了不少朋友的共鸣。我相信，文中提及到的等情况，诸位业内人士，凡是经历过的，内心应该都会希望不良现状有所改变。

  正所谓“知我者，谓我心忧；不知我者，谓我何求”。正是怀着这样的初衷，学会正式提出“一米，改变千里——1m建筑装饰沙龙学会布了行业宣言及职业化准则”（错过的读者可以直接点此观看）的目标。让人欣慰的是，通过大家的讨论，我看到了一群志同道合的人想要一起做些事的期望。在这里，向大家表示感谢，无论是您提供相关建议，参与我们的的讨论，还是在朋友圈转发文章，都在为改变这个行业的不良现状贡献着自己的力量。

  今天，我们将分享“标准合同”系列之“工程合同”篇，其中重点部分会用红色标注出来，希望对大家有帮助。

  在工程标准合同中，我们例举八项学会推荐的条款以解决项目中常见的一些问题：

  为了保证项目进度，指定双方授权责任人，以及文件回复的时间皆为2个工作日。这是未解决项目上，双方窗口以及责任人不明确的普遍现象。

  付款周期建议为15个日历天。如业主要求过长的付款周期，则应该在付款比例上相对提高。付款方式在行业中有两种常见的：

  学会推荐依照里程碑达成后支付的方式，原因是每月结算费人费时，增加双方管理成本。但要统一的是7.5-10%的竣工款以及7.5-10%的完工款；另外，推荐使用保函，不压现金，最终合同额的3-5%（国家2017年7月1号文上限不超过3%）作为保函额度。原则是乙方不应该带资，不允许三角债，拖累工人，材料商及分包商。

  根据《建设工程质量保证金管理办法》（2017年7月1日实施）第七条，发包人应按照合同约定方式预留保证金，且推荐用保函代替现金。保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。合同约定由承包人以银行保函替代预留保证金的，保函金额不得高于工程价款结算总额的3%。承包人有权以此为理由最高只接受3%的质保金。但是，如果发包人和承包人合同约定了突破这个比例你上限，那以约定为准。因为这一条是为保护承包人权利，但是承包人可以主动放弃。留不留质保金是没有强制性规定的。但是如果留了质保金，承包人是有权利根据这一条来主张最多只留3%。

  追加减事由发生的7个日历天内，双方皆应书面通知对方申报权利，过期则代表自动放弃。针对总价承包的工程，数量依实际数量（损耗数量含在单价中），有老项目的，依标单中老项目的单价，如标单中工地开办费(或称工地管理费)不含在单价中，是分开列项的，则依照原标单的%。所以双方需要谈判的就只有新项目的新单价。

  如谈不拢，厂商应提供单价分析，分列为4项：人工，材料，机具，及其它；将人工小时及费用，材料费用，机具小时及费用，其它费用分列清楚，如有分包的项目，也依以上类别拆解分列清楚。在投标时，业主在标单中应请厂商标明人工工时的平均小时单价，本工程可能使用的大中型机具清单中的各别小时单价，工地管理费%及毛利%，并且此份标单记录在谈判确认后进入合同，供今后追加减使用。

  如材料费用有异议，业主可提供但仍给厂商同等工地管理费%及毛利%请其管理; 如业主预知今后有可能发生的追加，也可在标单上先立项，请厂商先报价；所以留下可能的争议缩小到只有人工的小时数，机具的小时数，及追加减是否成立3项，如双方到此仍有争议，则建议约定找一中立专业单位作快速裁定或依争议解决条款办理。

  另外，业主可找已给投标补偿，在合理标中排第二第三顺位的厂商提供较为合理的单价分析，使业主了解市场行情，好做比较决定。这在投标须知中应事先约定，这也是采取合理标以及给予投标补偿的优点。公平的追加减规则树立之后，在工期紧急的时候，如果追加减基于某些原因还未谈定，厂商也会愿意先行动工以利工进。

  提醒：如果碰到合同终止需进行清算的时候，上述的单价，单价分析，费率等资料也就可拿来作为已完成以及正在进行中的工作清算，应可加速清算效率。

  此类项目主要是政府工程，实施概预决算。数量依实际数量（损耗数量含在单价中）。施工前应事先确认单价及对应的材料规格并封样，只准许数量竣工后审计或实量实算。业主在收到乙方竣工结算报告后的28个日历天应核实，给予确认或修改的具体意见，例如提出修改的数量及价款；如果业主在前述期限内未明确回复，则视为认可乙方提交的竣工结算报告，自前述期限届满的3个日历天内依竣工结算报告之金额支付工程款。如业主有所回复，但再经14个日历天双方谈判仍无结论，则自动开启“合同争议解决条款”流程，且业主应立即发放没有争议部分的金额。

  项目如为工程建设项目，遇到窝工的情况，甲乙双方皆可申请，将工地上必须要留守之外的人员机具，可以先行解散，移往其他有用之处。窝工原因解除之后，给予乙方7个日历天的复原通知。业主只需承担来回旅费、路工费及留守人员机具等费用，如此能节约窝工事件的整体损失，也减少了潜在的争执金额，进而节省了社会资源的浪费。

  根据《建设工程质量管理条例》第四十条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

  1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和整体的结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

  4）电气管线、给排水管道、设施安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。如果甲乙双方合约中约定的时间低于以上国家规定的最低时间，在法律上，仍以国家规定为准。

  工程进度得以确保，双方都应全力以赴，罚则也应该对等。乙方晚交屋一天应罚万分之五或千分之一的合同款。甲方按时付款让工人厂商及时领款，是维持工地士气及进度的必然条件。所以，拖欠乙方款项一天也应对等罚合同款的万分之五或千分之一。

  1)双方如有争执，双方项目指定授权代表商谈3次没有办法解决，则请双方有绝对拍板权力之上级代表对口协商，目标1次在会上立即拍板处理问题，如果会上解决不了问题，则立即依下列措施办理。

  2)双方良性缩小争执面，而非扩大。依标单单价保留合理的争议金额，其他价款甲方准时发放。如一方违反此良性原则，则应付双倍的违约罚则作为惩罚。

  3)在仲裁法院长期劳民伤财的法律解决之前，推荐快速调解，并且不用等到完工后才提出申请，当事件发生谈判不成后，立即可以申请。

  4)改进目前仲裁及法院的过长流程，组织成立快速仲裁，在2个月时间内完成终审。

  项目过程中，双方一定会有矛盾争议，这是自然的。合同是给君子用的，当有矛盾争议的时候，第一原则就是双方都应以君子风范依合同条款行事，要有缩小争端而非扩大争端的良知良性。如果依照学会建议的四个步骤进行，我们的经验是十个争议之中，应该只有一个会到第四步骤。

  依仲裁或法院裁定，目前国内的仲裁法院流程少则一年以上，多则数年，旷日费时，不能够达到及时正义的目的。而且仲裁员及法官大多也是非建筑及装修行业的专家，在判决速度以及准确性上会有偏差，这也是为何我们推广即时、快速调解的程序，请行业专家作为调解员的原因，就希望能够将问题在发生的时候就马上调解解决。

  行业标准合同的普及，有赖各位的使用支持及推荐。请大家共同行动起来，推动行业的健康发展，普及推广竞图补偿，合理标，以及标准合同。我们始终相信行业有关人员，不分甲乙丙方，最终都是受益人，达到三赢的局面，进而增加了行业透明度以及文明度，最终达成提升行业整体价值的目标。

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